HookReplyCómo conseguir clientes para tu inmobiliaria: propietarios, compradores, portales e Instagram
Para conseguir clientes para tu inmobiliaria tienes que trabajar dos frentes a la vez: propietarios que te confíen su vivienda, porque sin inmuebles no hay nada que enseñar, y compradores o inquilinos que pregunten por ellos. Los propietarios llegan sobre todo por presencia en la zona, recomendación y alianzas con abogados, gestorías y administradores de fincas; los compradores, por los portales, Google e Instagram, y en los dos casos se queda el cliente quien contesta primero y con datos. Aquí tienes cada canal, los portales de cada país, lo que debe incluir un anuncio en España y qué puede hacer un chatbot para inmobiliarias (y qué no).
Esta guía no es asesoramiento jurídico. Citamos cada norma española con su artículo y su enlace al BOE para que puedas comprobarla; si trabajas en otro país, las reglas son las de tu país y tu colegio o asociación profesional.
¿Qué clientes necesita una inmobiliaria: propietarios o compradores?
Una inmobiliaria necesita los dos, pero el que suele faltar es el propietario: una vivienda bien captada atrae compradores por sí sola, mientras que una lista de compradores sin producto no factura. Por eso conviene separar los canales desde el principio, porque cada cliente busca cosas distintas y está en sitios distintos.
| Cliente | Dónde está | Qué le convence | Canales que mejor funcionan |
|---|---|---|---|
| Propietario que vende | En tu zona; muchas veces tras una herencia, un divorcio o un cambio de vivienda | Que conozcas los precios reales de su calle y tengas un plan para venderla | Presencia en el barrio, recomendación, alianzas con abogados y gestorías |
| Propietario que alquila | Cerca de tu zona o fuera de la ciudad, sin tiempo para gestionar | Inquilinos filtrados y que le ahorres gestiones | Administradores de fincas, recomendación, Google |
| Comprador | En los portales, en Google y mirando carteles | Ficha completa, fotos reales y visita rápida | Portales, Instagram, cartel con código QR |
| Inquilino | En los portales, con prisa | Respuesta en minutos y requisitos claros | Portales, Instagram |
El momento importa. En España, el INE contó 714.237 compraventas de viviendas inscritas en 2025, un 11,5 % más que el año anterior (Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, nota del 20 de febrero de 2026). El último dato publicado va en sentido contrario: 61.417 en julio de 2026, un 5,1 % menos que en julio de 2025 (nota del INE del 25 de septiembre de 2026). Con menos operaciones, la agencia que tiene el encargo del propietario es la que cobra.
¿Cómo captar propietarios que quieran vender o alquilar?
Los propietarios se captan siendo la referencia de una zona concreta: el agente que más sabe de esas calles, el que aparece cuando alguien se pregunta «¿cuánto vale mi casa?» y el que le recomiendan sus vecinos. Seis acciones que funcionan juntas:
- Elige pocas calles y conócelas mejor que nadie. Qué se ha vendido, a qué precio de cierre (no de anuncio) y en cuánto tiempo. Es tu argumento frente al propietario y tu contenido para redes.
- Haz valoraciones honestas. Prometer un precio alto para conseguir el encargo te deja con una vivienda que no se vende y un propietario que acaba molesto. Explica cómo llegas a la cifra, con comparables de la zona, y dila por escrito.
- Pon carteles que trabajen. El cartel del balcón y el escaparate llevan tu teléfono, pero también pueden llevar un código QR que abra el chat de Instagram de la agencia y le mande al curioso la ficha de esa vivienda (cómo, más abajo).
- Vuelve a tus antiguos clientes. Quien te compró hace años es un vendedor en potencia y, sobre todo, alguien que te puede recomendar. Una llamada al año para saber cómo está vale más que cualquier folleto.
- Cierra alianzas con quien ve la necesidad antes que tú. Los abogados de familia y sucesiones conocen herencias y divorcios con una vivienda de por medio; las gestorías y asesorías, la fiscalidad de una venta o de una herencia; los administradores de fincas, a los propietarios que quieren alquilar o vender. La otra cara de esas alianzas la cuentan las guías para conseguir clientes como abogado y para conseguir clientes para una gestoría o asesoría.
- Trata bien al propietario que vende solo. Hay particulares que anuncian su vivienda por su cuenta y, si pasan semanas sin visitas serias, se plantean pedir ayuda. Si su anuncio pide que no le llamen agencias, respétalo.
Si vendes muchas viviendas para reformar, una alianza con una empresa de reformas ayuda a cerrar: el comprador quiere saber cuánto le costará la obra antes de firmar. Esa empresa puede recoger los datos de la obra por Instagram con un flujo como el de la plantilla de presupuesto de reformas.
¿En qué portales inmobiliarios anunciar según el país?
Los portales son el escaparate donde compradores e inquilinos comparan viviendas, y cada país tiene los suyos. Solo en España, Idealista y Fotocasa anuncian en su portada más de un millón de anuncios cada uno (consulta del 6 de octubre de 2026): ahí compite tu vivienda con todas las demás.
| País | Portales inmobiliarios conocidos |
|---|---|
| España | Idealista, Fotocasa, Habitaclia, pisos.com |
| México | Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi |
| Argentina | Zonaprop, Argenprop |
| Colombia | Fincaraíz, Metrocuadrado |
| Chile | Portal Inmobiliario |
Antes de contratar, pide tarifa a cada portal y compara el coste por contacto recibido, no por anuncio publicado.
Tres cosas marcan la diferencia en un portal, sea cual sea: la ficha completa (fotos con luz natural, plano, superficie, planta, orientación y, en España, la calificación energética), un precio que se sostenga frente a los comparables y la velocidad de respuesta. Si un comprador pide información por tres viviendas parecidas, puede acabar visitando primero la de quien le contestó antes.
No te olvides de Google: quien busca «inmobiliaria» con el nombre de su barrio ve primero el mapa. Una ficha de empresa con fotos de la oficina y del equipo, horario y reseñas de clientes que han cerrado contigo es gratis, y la miran tanto propietarios como compradores. Cómo pedir esas reseñas sin incentivos, en pedir reseñas a clientes por Instagram.
¿Qué tiene que incluir un anuncio de vivienda en España?
En España, un anuncio de venta o alquiler de vivienda tiene obligaciones concretas, y algunas afectan también a lo que publicas en Instagram:
| Obligación | Norma | Qué significa en tus redes |
|---|---|---|
| La etiqueta de eficiencia energética «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad» de venta o alquiler | Real Decreto 390/2021, art. 15.2 | El reel o el carrusel de una vivienda en venta también es publicidad: pon la calificación en la imagen o en el texto |
| La publicidad se ajusta a las verdaderas características de la vivienda, no induce a error, y lo anunciado es exigible aunque no esté en el contrato | Real Decreto 515/1989, arts. 2 y 3 | Nada de un gran angular que duplique el salón ni «a cinco minutos del centro» si son quince |
| Quien se interesa por una vivienda puede pedir, antes de pagar nada, información mínima: quién vende y quién intermedia, precio total, superficies, certificado energético, cargas, estado de ocupación | Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, art. 31 | Ten esa información en un documento por vivienda, listo para enviarlo cuando te la pidan |
| En zona de mercado tensionado, informar de la renta del último contrato de los últimos cinco años y del índice de referencia | Ley 12/2023, art. 31.3 | Si alquilas en una zona declarada tensionada, inclúyelo en la información que entregas |
| En el alquiler de vivienda, «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador» | Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 20.1 | No anuncies «honorarios a cargo del inquilino» |
Algunas comunidades añaden un registro obligatorio de agentes. En Cataluña, la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios es obligatoria y su distintivo, con el número de inscripción, debe figurar en la publicidad (Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, arts. 55 y 57). En la Comunitat Valenciana, el registro de agentes de intermediación inmobiliaria también es obligatorio (Ley 2/2017, disposición adicional sexta, y Decreto 98/2022), y su distintivo va en la publicidad de los agentes.
La regulación del alquiler está cambiando estas semanas: el 2 de octubre de 2026, el Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026, que modificaba ese artículo 20 de la LAU. Antes de publicar condiciones de alquiler, comprueba en el BOE la versión vigente.
¿Cómo usar Instagram para captar compradores y propietarios?
Instagram sirve a una inmobiliaria para dos cosas: que los compradores vean las viviendas como en una visita y que los propietarios de tu zona te reconozcan como quien mejor la conoce. Lo que publicas para unos y para otros es distinto:
| Para quién | Publicación | Qué pides al final |
|---|---|---|
| Compradores | Recorrido de la vivienda en un reel de 30 a 60 segundos, con precio, zona y metros en el texto | «Comenta FICHA y te mando fotos, plano y precio» |
| Compradores | Historia con las viviendas nuevas de la semana | «Responde VISITA y te paso los horarios» |
| Propietarios | Lo que se ha vendido en tu barrio este trimestre y en cuánto tiempo, con datos de tus operaciones | «Escríbeme VENDER si quieres saber cuánto vale la tuya» |
| Propietarios | Qué documentos hacen falta para vender o alquilar y en qué orden | «Comenta PAPELES y te mando la lista» |
| Los dos | Una vivienda vendida, contada desde el reto (estaba sobrevalorada, tenía una herencia sin aceptar), con permiso del cliente | Nada: es la prueba de que sabes resolver |
Si haces anuncios de viviendas en Instagram o Facebook, Meta los trata como categoría de anuncio especial de vivienda cuando el anunciante está en Estados Unidos o se dirige a ese país, a Canadá o a determinados países de Europa: no deja segmentar por edad, género ni código postal, ni usar audiencias similares o guardadas. España está en la lista de países de Meta que exigen un radio mínimo de 17 kilómetros alrededor de cada ubicación; México no figura en ella. Si quieres el método completo para convertir seguidores en clientes (bio, destacadas, contenido y anuncios), está en cómo conseguir clientes por Instagram.
¿Qué hace un chatbot para inmobiliarias y qué no?
Un chatbot para inmobiliarias contesta al momento lo que se repite (precio, metros, fotos, requisitos, horarios de visita) y recoge los datos para que un agente llame solo a quien va en serio; no valora viviendas, no negocia y no pide documentación. En Instagram, con HookReply y la API oficial de Meta, se monta con cuatro automatizaciones:
- FICHA en el reel de cada vivienda. Una automatización de comentario por vivienda, limitada a su reel, con la palabra FICHA. A quien comenta le llega por privado el resumen (precio, metros, habitaciones, zona) y tres botones: ver fotos y plano en tu web, pedir visita y hablar con un agente. El montaje de un comentario que envía un enlace está en la plantilla para enviar un enlace a quien comenta. Si haces anuncios de ese reel, los comentarios del anuncio también cuentan como comentarios del reel original.
- Un QR por cartel. El cartel de cada vivienda lleva un código QR con tu enlace directo a los mensajes de Instagram y un ref propio (?ref=mayor-12). Al lado: «Escanea y escríbenos HOLA: te mandamos la ficha». Cuando la persona escribe, la automatización de ese ref le envía la ficha de esa vivienda, no la de otra.
- VENDER para propietarios. Una palabra clave en mensajes privados que pregunta tipo de vivienda (con botones), zona y teléfono, guarda cada dato en el contacto, le pone la etiqueta «propietario» y le explica que un agente le llamará para verla: sin visita no se da precio.
- Primer mensaje. A quien escribe por primera vez, tres botones: quiero comprar, quiero alquilar, quiero vender. Cada uno lleva a su camino y deja la etiqueta puesta.
La vivienda y el precio del ejemplo son inventados. El teléfono que escribe la persona se guarda en su ficha de contacto, junto con la etiqueta de la vivienda que le interesa.
| Qué automatizar | Qué no |
|---|---|
| La ficha de cada vivienda: precio publicado, metros, fotos, plano | Dar una valoración con cifra por mensaje: sin ver la vivienda es una promesa que no puedes cumplir |
| Preguntas de filtro con botones: comprar o alquilar, zona, presupuesto aproximado | Negociar el precio o responder «¿aceptan ofertas?»: eso lo lleva un agente |
| El enlace a tu agenda para pedir visita, o pedir un teléfono para llamar | Confirmar una visita a una hora concreta: HookReply no tiene calendario y no sabe si la vivienda sigue libre |
| Requisitos de alquiler publicados (fianza, contrato, si admite mascotas) | Pedir nóminas, DNI o contratos de trabajo por Instagram: esa documentación va por un canal seguro y solo cuando toca |
| Etiquetar a cada contacto por vivienda y por origen | Contestar con IA dudas sobre cargas, herencias o impuestos: eso es asesoramiento |
Tres límites que conviene saber antes. HookReply no tiene varios usuarios por cuenta: si contestan varios agentes, se organizan con etiquetas y la bandeja de entrada, donde al escribir tú se pausan los bots de esa conversación. Solo puede escribir a una persona en las 24 horas siguientes a su último mensaje, así que el seguimiento de quien pidió la ficha hace una semana va por teléfono o email. Y la IA, desde el plan Pro, solo debe contestar con los datos que le das en sus instrucciones (cómo escribirlas sin que invente, en chatbot para Instagram con IA). Si quieres un flujo que pregunte y luego deje responder a la IA, parte de la plantilla para cualificar clientes con IA.
¿Cómo saber qué canal te trae cada cliente?
Para saber qué canal te trae cada cliente, etiqueta el origen en el primer mensaje y no lo dejes a la memoria del agente. En HookReply, cada automatización cuenta sus disparos, mensajes enviados y clics: el ref de cada cartel, la palabra FICHA de cada reel y la palabra VENDER se miden por separado. Las etiquetas («origen-cartel», «origen-reel», «propietario») permiten filtrar los contactos y exportarlos en CSV para cruzarlos con tus operaciones cerradas. Si trabajas con un CRM inmobiliario, un paso de webhook manda cada contacto nuevo a Make, Zapier o n8n, y desde ahí a tu CRM; cómo se monta, en conectar Instagram con Make, Zapier o n8n. Y si quieres ver de un vistazo qué más se puede automatizar en la cuenta de la agencia y qué no permite la API, tienes automatizar Instagram.
Preguntas frecuentes
¿Cómo conseguir clientes para mi inmobiliaria gratis?
Con lo que solo cuesta tiempo: la ficha de Google completa y con reseñas, la presencia en pocas calles que conozcas a fondo, llamadas a antiguos clientes, alianzas con abogados, gestorías y administradores de fincas, carteles con código QR e Instagram sin anuncios. Anunciarte como profesional en los portales, en cambio, tiene su tarifa.
¿Cómo conseguir exclusivas de venta?
Con una valoración razonada por escrito, datos de cierre de la zona y un plan de comercialización concreto: dónde se anunciará, con qué fotos, cada cuánto le informarás y qué harás si no hay visitas en un plazo. El propietario firma la exclusiva cuando entiende qué gana con ella.
¿Puede una inmobiliaria cobrar honorarios al inquilino en España?
En el alquiler de vivienda, no: desde la Ley 12/2023, la Ley de Arrendamientos Urbanos pone a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (art. 20.1). La regulación del alquiler está cambiando en octubre de 2026, así que comprueba la versión vigente en el BOE.
¿Un chatbot puede agendar las visitas?
HookReply no tiene calendario: envía el enlace a la agenda que ya usas o pide un teléfono para que un agente llame. Tampoco envía recordatorios de visita; eso lo hace tu agenda o tu CRM.
¿Cuánto cuesta un chatbot para una inmobiliaria en Instagram?
En HookReply, el plan Gratis incluye 100 contactos activos al mes y 3 automatizaciones, con la firma de HookReply en los mensajes. Con una automatización por vivienda necesitas el Esencial (12 € al mes, IVA incluido, 350 contactos y automatizaciones sin límite). La IA y hasta 3 cuentas de Instagram (la de la agencia y la de dos agentes, por ejemplo) están desde el Pro, 25 € al mes. Más en precios.
Que cada «FICHA» reciba su vivienda al momento
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